中信证券研究：珍惜房地产政策机遇，二次分化、存量盘活和再融资三主线选股

文记陈聪张权国

住房和城乡建设部部长在接受央视采访时表示，应该大力支持首套房的需求。中国人民银行建立了常态化和差别化住房信贷政策利率下限的确定机制。预计大量城市首套房利率下限将取消，推动利率持续下行，直至市场完全回暖。我们预计2023年后市场前低后高，销售快速回升，开发投资缓慢回升。

据央视消息，住房和城乡建设部部长▍表示，对购买首套住房的人要大力支持。

首付比例，应该下调的首套利率，应该下调。对于购买第二套住房的，应当给予合理支持。对以旧换新、以旧换新、多子女家庭，要给予政策支持。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布首个住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住房销售价格连续3个月下降的城市，可维持、阶段性降低或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

▍首次提到“大力支持”房地产，不应低估政策的决心和力度。

20届中央委员、住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹首次提出，要“大力支持”首套房需求。这一表态充分说明了房地产在扩大内需中的重要作用，也表明了监管对2023年房地产行业企稳回升的信心。纵观历史，我们很少看到资本市场高估房地产政策的作用，但我们经常看到投资者对政策的效果缺乏信心。比如2014年底，投资者普遍怀疑政策能否刺激行业复苏，尤其是供需错配明显的低线城市，但当时政策确实如此。

▍粘性动态调整机制的形成，推动了房贷利率的持续下行。

2022年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，决定分阶段调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前分阶段维持、降低或取消当地首套新增住房贷款利率下限。此次出台的新规将之前的暂行规定常态化，为未来的政策退出设定路径。政策退出的条件是该区域房价连续三个月逐月、同比上涨(这个门槛比较高)，保证了在利率自主的城市，优惠窗口会保持比较长的时间，不会出现市场还没有完全恢复之前政策退出过快的情况。

▍抵押贷款利率处于下降通道，其对销售的累积效应预计将在2023年出现。

据RealData统计，12月19日，9个城市首套房贷利率降至4.0%以下，仅9个城市高于4.1%。这表明以前的临时政策安排是有效的。根据9月至11月的统计，70个大中城市中有38个城市的房价同比连续下降。这意味着，至少这38个城市可以取消首套房的房贷利率下限。国家统计局尚未发布70个大中城市以外城市的房价表现。我们认为70城市以外的绝大多数城市都是三四线城市。地方政府在进行动态评估时，很可能会发现自己也符合取消房贷利率下限的条件。我们认为，经过几轮评估，除部分城市外，首套房房贷利率下限将基本取消，直至市场完全回暖。

▍预计房地产市场将在2023年前低后高，销售恢复较早，开发投资恢复较晚。

我们认为，政策的累积和疫情后复苏的经济基本面将推动春节后区域市场的复苏。预计2023年中国商品房销售额同比增长4.7%，其中2023年第四季度单季预计同比增长15%以上，由低到高趋势明显。目前企业的信心确实不足，推进交货和信用的保障也需要时间。因此，我们认为2023年开发投资仍将呈现小幅负增长，但2024年房地产开发投资可能重回增长通道。

▍风险警告:

房地产市场基本面复苏缓慢的风险。2022-2023年房地产结算项目盈利能力低的风险。

▍珍惜政策机会，通过三条主线选股:二次分化、股票盘活和再融资。

我们认为市场已经进入商品价值主导的销售二次分化窗口。预计2022年积极拿地的部分公司2022年新增项目中，超过一半达到销售条件。以此为契机，虽然市场仍然低迷，但这些企业从2022年12月开始的销售业绩可能已经非常出色，市场份额的增长速度甚至会超过2022年全年。此外，REITS政策改革有望积极盘活房企存量资产，拥有大量存量资产的企业可能受益。再融资本身促进了企业健康的资产负债表，再融资方案的公布往往伴随着相关企业良好的股价表现。我们看好蓝筹地产公司。